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楼市7月掀起限购松绑潮 业内称调整轨道不会逆转

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文章出处:互联网作者:admin人气:发表时间:2015年08月02日

楼市7月掀起限购松绑潮 业内称调整轨道不会逆转


     

     眼下,全国多个城市放松了限购政策。武汉放开140平米以上住房限购后,一大户型项目看房者明显增多。图/CFP

  今年以来,在楼市不断下行的情况下,一些城市对限购松绑从“试探”变为“动真格”。截至目前,已有27个城市限购松绑,占46个限购城市的60%,并且有继续蔓延之势。

  继6月底呼和浩特“首吃螃蟹”,正式发文确定取消限购后,7月份,厦门、武汉、杭州、苏州、温州、宁波等多个城市加入取消限购行列,掀起一股“限购松绑潮”。

  21世纪不动产市场发展中心总监桑豫峰表示,一般来说,获准取消限购的,都是商品房库存量庞大,房地产下行对经济形成较大压力的城市。从目前迹象来看,二三线城市取消或大幅松绑限购,已获得中央的默认,这其实正是去年全国两会政府工作报告提出对房地产实行“分类调控”原则的具体运用。

  记者注意到,在这些“松绑”限购的城市中,多数城市的松绑措施是“定向松绑”,对于大户型、豪宅、远郊区进行放开。如苏州全市取消对90平方米以上住房的限购政策;杭州对主城区140平方米以上户型取消限购。

  对此,上海易居房地产研究院研究员严跃进认为,从突破口来看,对大户型、远郊区进行放松,可能市场压力最小,而效果会最明显。因为大户型的购房者一般受信贷收紧的影响较小。而且大户型本身和刚需的界限很清晰。放开大户型,不会挤压刚需户型的资源。

  而对未来市场走势,多位接受记者采访的业内人士表示,取消限购并不会立即扭转楼市向下调整的轨道,潜在购房者的预期也不可能迅速逆转。

  反响不俗型

  杭州:高端市场率先领跑

  今年以来,杭州楼市受到全国瞩目。由于资金紧张,杭州个别楼盘大幅降价,被视为全国楼市第一降。面对高库存的压力,有关于杭州楼市取消限购的消息已有多次传闻。7月28日,杭州官方终于确认有条件放开限购。一时间,杭州众多楼盘和购房者也应声而动,搅动了局部楼市。

  放开限购首日豪宅成交过亿

  7月28日,杭州市住保房管局官微发布消息,购买本市萧山区、余杭区住房(含商品住房、二手住房)不需提供住房情况查询记录;购买主城区140平方米及以上住房(含商品住房、二手住房)不需提供住房情况查询记录。

  7月29日,杭州全市新房共签约363套,成为7月以来成交之最。这次购房政策中涉及的主城区高端市场,也迎来了一次成交小高潮。

  据杭州透明售房网数据显示,就在7月29日,位于杭州主城区的高端住宅武林壹号共有6套房屋成交,总成交金额达1.59亿元。项目工作人员介绍,这批成交的客户实际上早有成交之心,但由于限购没有购买资格,因此主城区大户型限购一放开,他们立刻选择出手。限购放开确实促进了项目销售,7月上半月项目仅成交一单,但从7月20日杭州传出取消限购传闻后,项目到访咨询客户明显增加,上周项目已成交4套,其中包括一套总价4500万元的房源。

  此外,主城区内包括滨江·城市之星、绿城兰园、新湖武林国际、和家园等单价在4万元以上的高端项目均有所斩获。

  楼盘大户型房源促销忙

  “限购消息传出的当天下午,我们就接到二三十个咨询电话,其中不乏购买意向的客户。”杭州桥西板块一楼盘工作人员介绍。

  杭州主城区一在售项目相关负责人表示,根据限购放开的条件,项目会针对大户型房源制定促销活动。

  实际上,由于杭州取消限购的消息早在一周多前就已传开,并且在执行层面已放开,因此,包括万科、东海等项目均相继针对大户型推出优惠促销活动。如东海·水景城推出“130方 1元”特惠活动,客户只要支付160万元左右,再加1元即可升级成173平米的特价四居室。

  不过,虽然部分高端项目对取消限购的反应较为强烈,但在不少业内人士看来,杭州取消限购对市场的影响力并不会持续,高企的库存才是限制杭州楼市前行的重要原因。

  同策咨询研究中心总监张宏伟认为,尽管购房政策有所放开,但目前银行信贷偏紧,直接影响楼市去库存。预计在2014年第三季度,优惠折扣仍将是杭州楼市的常态。

  相似城市

  ●苏州

  限购放开成交大涨

  7月19日,苏州市取消对90平方米以上住房的限购政策,消息一出,苏州楼市成交在一周时间里大涨。

  据统计,限购松绑第一周(7月21日-27日)苏州全市住宅成交1367套,相比前周大增49.6%,本月近三周来的跌势得以控制。房企也借机推出各种特价房,吸引购房者出手。

  ■ 限购“松绑”大事记

  ●3月份开始广东佛山、广西南宁、江苏无锡、安徽铜陵等多个城市微调了限购政策,通过调整限购范围、放松户籍限制、限价政策放松、提供财税支持等的手段,为房地产市场松绑。

  ●6月10日,微博上盛传沈阳限购取消,本地人和外地人可购多套住宅,但限购取消仅实施了一天,沈阳即恢复原有限购政策。

  ●6月27日,呼和浩特市房地产开发监督管理处发布市政府办公厅的《通知》,成为全国首个正式发文确定取消限购的城市。

  ●7月,济南、厦门、武汉、杭州、苏州、温州、宁波等多个城市加入取消限购行列,掀起一股“限购松绑潮”。

 库存高企型

  呼和浩特:政策利好难挽市场冷淡

  6月26日,呼和浩特成为全国第一个正式发文宣布取消限购的城市。然而这一个月来,限购的松绑似乎并没有为呼市的楼市带来转机。

  库存压力未有改善

  据记者调查发现,呼和浩特市库存压力大这一现象,并没有随着限购政策的取消而得到明显改善。据呼和浩特市住房保障和房屋管理局统计数据显示,目前呼市可售期房约13.84万套、现房约3.44万套,库存压力在二三线城市中名列前茅。而今年以来,呼市住宅总成交量为6308套,照此计算,呼和浩特市库存去化周期或在十年以上。

  据呼和浩特市当地一位不愿透露姓名的政府官员表示,呼市的房地产市场存在着严重的过量开发问题,“没有那么大的需求,限购全面放开起到的作用也十分有限。”

 市场反应趋于冷淡

  而当地开发商也向记者反映,除了在限购刚刚放开的那几天业内有所讨论之外,他们对于基本没有感觉到放松限购带来的影响。

  呼和浩特市乾元房地产开发有限责任公司副总苏胜新向记者表示:“限购的取消对我们的项目并没有带来什么影响,我们此前制定的一些销售策略也不会因此改变。”据她透露,自己所负责的项目属于中高端楼盘,预计入市时的价格将在5000-6000元/平方米之间。“目前市场下行,呼和浩特楼市对投资客来说缺乏吸引力,所以市场反应冷淡是正常现象。”

  另外记者还从当地建设银行一个人贷款负责人处了解到,限购解除之后,银行方面也没有出现办理贷款手续人员增多的情况。“可见人们对于政策的反应并没有那么迅速,楼市的成交量也没有什么变化。”该负责人表示。

  对于呼市的情况,中国城乡建设经济研究所所长陈淮[微博]指出:今年的呼和浩特楼市,恰逢开发商供给的“大年”,人们都在观望,但是未来发展还是看好的。

  相似城市

  ●温州

  政策红利短期内难以生效

  而同呼和浩特市同样存在严重库存问题的温州、宁波等城市,也在本周相继通过官方渠道确认已全部或者部分放松限购。

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,温州、呼市等地的楼市情况都差不多,普遍存在库存量较大、房价弱势的情况,市场紧缩将会是一个持续性的过程。

  小幅升温型

  武汉:大户型成交反弹

  中部大城武汉也是限购松绑大潮中的一员。7月18日,武汉房管局召开座谈会宣布了四条松绑限购的细则——其中最引人注目的要数140平米以上的大户型不再限购。记者了解到,救市近两周,武汉楼市的整体成交受到政策利好影响,每周的销量都出现了环比的小幅回升,尤其是大户型房源,成交出现了较明显的反弹。但整体房价和成交量都较稳定。武汉业内人士也表示,限购松绑以来并没有出现销量的暴涨。

  据武汉房地产数据研究网站亿房网研究中心统计,放松限购的第一周里,武汉纯商品住宅(不含保障房)销量环比小幅增长,尤其是140平方米以上的房源成交明显增多,共监测成交120余套,环比较上一周增加了146%。

  除了140平米以上的大户型不限购,武汉还针对特定区域放松了限购。在新城区、工业开发区等四大功能区,放松购房者的纳税和社保要求,从“必须满两年”改为“只要一年内有记录”。

  当记者以购房者的身份咨询武汉经济开发区(属于放松限购的四大功能区)的一个楼盘时,其项目销售人员表示“只要有1个月的纳税记录就可以,实在没有也很容易做”。据他介绍,7月下旬限购放松后,客户来电或到售楼处来看房明显多了,该项目已经加推了近200套房源,但主力户型在90平米以下,价格仍然给出了很多优惠,在6000-7000元/平方米之间。

  记者了解到,武汉目前80%的新盘价格都在6000元-10000元/平方米,少数的豪宅如万达在当地做的万达广场配套住宅卖到了20000元/平方米以上,最新一期产品万达御湖世家报价到了25000元/平方米,可谓武汉当地的价格标杆。

  业内人士指出,一方面武汉当地的人均收入长期都较低,另一方面武汉楼市的供应多,库存较大,松绑限购短期内有一定利好,但仍有贷款方面的限制,长期看武汉楼市前景仍有压力。

  相似城市

  ●福州

  7月成交量节节上涨

  记者了解到,同样在7月由于库存较高,而“有条件松绑限购”的还有福建的省会福州市。虽然福州官方从未公开承认过松绑限购,但记者多方求证,了解到目前福州对全款客户取消了资格审查。

  据福州业内人士介绍,7月以来,受到政策利好和推盘热情渐高的影响,福州每一周的住宅成交量都在上涨。而据福州市房地产交易登记中心数据显示,福州上周(07.21-07.27)五城区成交888套,环比上涨270%。

  表现平稳型

  厦门:“压力不大”表现如常

  7月30日,厦门翔安区一地块出让,世茂、禹洲、中骏等五家房企共同竞价,最终经过26轮竞拍,世茂以11.17%的溢价率拿地,总价20亿元。

  在厦门业内人士看来,相对于全国很多城市,厦门楼市表现一直比较好,反映在最新的这次土地拍卖中就是“北京优质地块都出现流拍了,但厦门非城区的土地还有几家企业抢;同时,虽然厦门岛外(非城区)限购已经放开了,但开发商拿地热情并没立刻火起来,溢价率不高。”

  根据记者从厦门房企和地产机构等了解,厦门的限购松动没有明确文件,五六月间已有放松传闻,到7月初放松已经比较普遍。目前,厦门岛外的限购已经完全放开;厦门岛内(主城区)外地户口限买1套住宅,不需提供社保缴纳等证明。厦门户口家庭已有两套住宅的再购买260平方米以上房屋不限购。500万元以上房源不限购(一说1000万元以上不限购)。不过厦门官方一直没有承认限购的松动。

  对于厦门放松限购,有关房企和机构人士都认为,厦门市场压力没那么大,放松限购更像是一种主动调整。

  相对于今年不少城市出现的楼市降价,厦门楼市上半年成交量虽然下滑,但价格一直比较坚挺。上海易居房地产研究院的一项统计还显示,截至6月,在被统计的35个一二三线城市中,厦门的去化周期只有10.1个月,属于库存压力最小的4个城市之一。

  至于放松限购后,厦门市场的反应也没有快速升温。限贷政策的继续,依然抑制着很大一部分市场需求。

  一位关注厦门龙湖嘉誉项目的买房人也告诉记者,龙湖嘉誉在7月前后的报价还都保持在12000元/平方米。“售楼处的人还和之前差不多,没有一下子多起来。”

  相似城市

  ●成都

  近两月市场表现平稳

  成都上半年虽然也出现了一些楼盘降价,但整体市场表现依然不错。上半年,成都土地出让109宗,土地出让金超过250亿元,土地出让金同比增幅超过96%。

  在当地一家上半年销售业绩排名前列的房企营销中心总经理看来,成都并没有明文说取消限购,市场近两个月也比较平稳,刚需产品很受欢迎,大户型房源依然有调整压力。


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